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La trampa de las buenas fotos inmobiliarias

By | Energía Social | No Comments

El sector inmobiliario no iba a ser diferente: paso a paso. Pocas cosas hay que evolucionen de golpe de la noche a la mañana.

En el mercado puedes encontrar empresas inmobiliarias que hacen un trabajo impecable de presentación con todas las propiedades que tienen en cartera; encuentras otras que lo hacen con muchas pero no con todas, otras que lo hacen con algunas (o las más caras o los “casos perdidos”) y por último están las que “no necesitan ni home staging ni fotografía profesional, que el móvil tiene muchos megapíxeles y hace unas fotos maravillosas”.

Entre los propietarios que quieren vender por su cuenta también puedes encontrar quienes trabajan hasta el último detalle y quienes salen reflejados en los espejos pero no son profesionales de la venta inmobiliaria, así que no se lo tendremos muy en cuenta.

Antes de llegar a la fase “home staging” muchas inmobiliarias pasan por la fase “buenas fotos”, buena señal: como primer impacto en los portales (y por comparación con lo que hay) dan buena impresión. Las fotos están enfocadas, se han tomado con un gran angular (14-16mm es suficiente en la mayoría de los casos), buena exposición, buen encuadre, buena posición de la cámara…

Pero sólo es una primera impresión. Gracias a la buena calidad de esas fotos podemos apreciar los detalles que no se han trabajado: cercos de polvo en la pared de los cuadros que se han retirado, encimeras con más cosas de las deseables, toallas apiladas en el colgador del baño, puede que –incluso- algún rollo de cartón en el baño, tapas de wc levantadas, un calcetín o zapatilla que asoma bajo la cama, un tapete a ganchillo de perlé sobre el sillón, una bombilla que no luce…

Unas buenas fotos en un escenario sin preparar son peligrosas. Tenlo en cuenta.

Si no preparas los espacios, a lo mejor el propietario preferiría que las fotos fueran oscuras y desenfocadas…

Pero ese es el primer paso: alguien que empieza por contratar (o hacer) buenas fotos inmobiliarias acabará viendo la necesidad de preparar la vivienda antes del reportaje.

Y esa es una de las formas en que evolucionar hacia el home staging.

¿En qué fase estás tú?

Nota: la foto que acompaña este post es una foto de Marca de Casa de antes de una reforma.

Un piso vacío

By | Casos de éxito | No Comments

A veces, algunas familias tienen un piso –muchas veces, por herencia- del que no se acuerdan. Está ahí, sin más. Seguramente, porque nadie necesita el dinero que obtendrían con la venta o, a veces, porque hay una parte emocional que no anima a venderlo.
Ese era el caso de este piso. Se vació de muebles hace unos años y así se quedó: con las pelusas que salieron de debajo de los muebles cuando la empresa de mudanzas se los llevó.
Pero pasado el tiempo, decidieron que había que venderlo.
En 2017 seguía tal cual se quedó cuando cerraron por última vez la puerta.

¿Pensabas que un piso vacío era imposible que se viera personalizado?: los únicos elementos que quedaban eran paredes, cortinas y lámparas de techos, y todos ellos eran de colores diferentes. Había que neutralizar.

El agente inmobiliario veía que, tal y como estaba, no iba a ser fácil venderlo por el precio que sus clientes querían así que trabajamos reparando los pequeños desperfectos (pequeños y pocos), limpiándolo, pintándolo en blanco y con nuestro Servicio de Creación lo amueblamos con maquetas de cartón (nunca nunca comercialices un piso vacío: se ven más pequeños de lo que en realidad son).
¿Resultado? Vendido en 10 días y por el precio esperado.

Las 10+1 mejores objeciones al Home Staging

By | Energía Social | No Comments

El home staging es tan nuevo en España que aún provoca objeciones. No es una técnica ampliamente utilizada ni conocida y seguramente por eso se sigue viendo como una extravagancia, un «sacacuartos». Si añadimos la proverbial resistencia al cambio («esto siempre se ha hecho así») nos sale una lista bastante maja de razones por las que no se considera útil o necesario (iba a ser la clásica lista de diez pero han salido once, así que 10+1).

Si eres home stager y estás leyendo esta entrada, agradeceré que sigas leyendo y hagas tus aportaciones.

Si eres agente o asesor inmobiliario, no hace falta que sigas leyendo (no vaya a ser que te dé ideas).

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Es caro

No, no lo es.

Y verás que no lo es cuando tengas que rebajar el precio de la casa entre 5.000 y 20.000€ (o más, dependiendo de la casa y de su precio inicial). O verás que no lo es cuando la alternativa sea una reforma de 40.000€.

-2-

Llevo 20 años vendiendo casas sin hacer home staging.

Bienvenido al s.XXI, el siglo de Instagram, Pinterest, los portales inmobiliarios, las visitas virtuales, las fotos 360… El siglo de la imagen.

Sabemos que una buena imagen por sí sola no vende una casa pero también que una mala imagen aleja toda posibilidad de venta.

¿Quién querría vender 4 casas al mes pudiendo vender 1 cada dos meses…?

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Si no lo hace nadie de mi competencia, ¿por qué tengo que ser yo el primero?

Pues eso: para ser el primero, para diferenciarte de tu competencia y tomarles ventaja, para atraer vendedores pero sobre todo para atraer compradores; para mejorar tu imagen de marca… ¿sigo?

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Si me haces X home staging al mes vas a ganar XY €

¿Perdona? Un home stager jamás (jamás) cuestionará si sus clientes inmobiliarios ganan mucho o poco dinero con su negocio y con la venta de cada inmueble. De hecho, cuanto más ganen ellos mejor porque así nosotros seguiremos manteniendo nuestros clientes.

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No trabajo en exclusiva.

Bueno, tú sabrás cuál es tu modelo de negocio inmobiliario y lo que te funciona. Eso no quita que una propiedad bien presentada sea más fácil de vender (sí, también para ti que no la tienes en exclusiva). Póntelo fácil: nadie dijo que el servicio de home staging en una venta que no es en exclusiva no la pueda pagar el propietario.

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Eso ya lo hago yo cuando voy a hacer las fotos

Cierto. Sólo hay que darse una vuelta por la primera página de cualquier portal inmobiliario.

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Es que luego los propietarios no mantienen la casa igual y los compradores se molestan

¿Sabes que un home stager le explica al propietario cómo preparar la casa antes de una visita y las razones por las que tiene que hacerlo? ¿Sabes que podemos ir, de nuevo, a la vivienda antes de la visita para ayudar?

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Esas cosas tan modernas aquí no funcionan

”Aquí” debe de ser un sitio muy extraño porque el home staging (“esa cosa tan moderna”) lleva 45 años funcionando en todo el mundo.  No es una exageración: de los EEUU al mundo entero desde 1973.

Supongo que quienes usan este argumento son los mismos que siguen llamando «nuevas tecnologías» al vídeo, al ordenador y al móvil.

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Mi mujer (hija, marido, cuñada, hermano…, elige tú el parentesco) tiene muy buen gusto para la decoración y lo hace ella/ él

Ahá.

Home Staging no es decoración. Además, los gustos personales no tienen qué ver con la venta de inmuebles. Al contrario, limitan las posibilidades de venta.

-10-

Eso sólo es para casas de lujo

Casi te diría que ese tipo de casas son las que menos pueden necesitar preparar su imagen (aunque todas las casas mejoran sus opciones en el mercado si la trabajan -ver objeción siguiente-).

Cualquier comprador, de cualquier segmento de precio, se acercará a las propiedades que parezcan mejores en su rango, ¿o tú elegirías la peor?

Da igual que sea un piso de 80.000 que una casa de 1.000.000. Si no parece que vale lo que pides por ella –incluso algo más-, lo vas a tener más difícil.

La competencia es feroz.

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Es una casa muy vendible, no necesito gastar nada en ella.

Los iPhones también son muy vendibles (hay filas durante la noche para hacerse con el nuevo modelo) y siguen trabajando la publicidad, el marketing y la imagen.

Este es el “top ten+one” de las objeciones que recibimos los home stagers para preparar una vivienda que va a salir a la venta (o al mercado de alquiler)

¿Tienes alguna preferida?

¿Tienes alguna diferente?

Basket y home staging

By | Energía Social | No Comments

Puede que te sorprenda el título pero la idea era que entraras y vieras lo que te propongo en esta entrada.

Y no, no te engaño: en el vídeo hay pases con una pelota de baloncesto.

Te quiero explicar porqué el home staging funciona con un vídeo de un experimento de 1999, de Daniel Simons y Christopher Chabris sobre la atención.

Puede que lo conozcas, pero si no es así, te recomiendo que lo veas y sigas las instrucciones:

cuenta los pases de pelota que se hacen los miembros del equipo de la camiseta blanca.

Un buen home stager sabe hacer «eso» con las casas: por eso sabemos cómo destacar los puntos fuertes de un inmueble sin tener que esconder los defectos o sus puntos más débiles.

Cierto es que, como en todo, hay excepciones y hay personas a las que no se les escapa. Pero la norma general nos dice que nuestra atención es limitada.

No es ningún truco: sencillamente, el cerebro de todos nosotros funciona así. Y en Marca de Casa sabemos cómo hacer que unas cosas destaquen por encima de otras, en esa vivienda que está en venta.

revalorizar con home staging

¿El home staging revaloriza tu casa?

By | Energía Social | No Comments

La respuesta corta es: no. No va a revalorizar tu casa. Si a respuesta corta ya te sirve, ya puedes dejar de leer e ir a otra cosa. Pero te perderás saber de verdad lo que el home staging haría con el precio de tu casa.

La respuesta larga es: depende de cómo esté tu casa.

¿Te han ofrecido alguna vez preparar tu casa con home staging para venderla o alquilarla y te han dicho que con eso revalorizarás tu propiedad y podrás venderla por más dinero?  ¿Era una exageración, era cierto, quien te lo dijo había visto tu casa o hablaba de oídas…?

Antes que nada tienes que saber que las casas sólo se venden si están a precio de mercado (te digan lo que te digan). Es decir, se venderá si tienen un precio que alguien esté dispuesto a pagar por ella y este precio de mercado nunca es un número fijo: hay una horquilla entre su precio mínimo y su precio máximo.

En ese precio que puedes pedir por tu casa intervienen cosas con las que no puedes hacer nada, como la ubicación, la antigüedad del edificio o los servicios añadidos que ofrece tu propiedad (zonas comunitarias, zonas deportivas, número de ascensores, trasteros, plaza de parking en el edificio, la zona de la ciudad en la que se encuentra…). Todo esto ya marca un límite porque tú no vas a poder hacer nada por cambiarlos.

La buena noticia es que sí hay una parte en la que tú puedes intervenir:  el estado de la propia vivienda, la calidad de la carpintería exterior e interior, los materiales, la fecha de la última reforma, el estado de las instalaciones eléctricas o de agua…

Si has hecho tus deberes y tienes el mantenimiento al día o incluso has reformado recientemente, el precio de mercado de tu casa será superior al de la casa del vecino que tiene el mismo piso de treinta años pero sin una sola mejora en todo este tiempo.

Si tu casa está cuidadita, podrás optar a un precio de mercado superior al del la casa de tu vecino. Haciendo home staging podrás conseguir vender en la franja alta de ese precio.

Es decir, no revalorizarás tu propiedad pero sí la venderás mejor.

¿Y qué pasa con la casa del vecino? No es que el home staging se la vaya a revalorizar, es que ahora la tiene devaluada.

Dependiendo de la inversión en home staging que el vecino esté dispuesto a hacer (sin entrar en reformas, que eso es otra cosa) conseguirá volver a situar su vivienda en su precio de mercado. ¿En qué franja? Pues dependerá de lo que arregle antes de sacarla al mercado.

Ahora, cuando alguien te diga que va a revalorizar tu casa haciendo home staging, ya puedes preguntarle que a qué se refiere con «revalorizar» en el caso concreto de tu casa. Además, invítale a visitarla…

Renovar para alquilar en un día

By | Casos de éxito | No Comments

Tras veinticinco años con la misma decoración, era el momento de actualizar este estudio.

Este estudio de 38m en pleno centro histórico de Barcelona se ha dedicado siempre al alquiler. Tras la marcha del último inquilino, los propietarios entienden la necesidad de actualizar la imagen para mejorar sus posibilidades.

Los muebles, de suelo a techo, de color oscuro y muy profundos se comían (visual y literalmente) el poco espacio de este estudio de un solo ambiente.

La sensación de poco espacio se potenciaba con una cocina muy pequeña, y con la nevera y la lavadora en el recibidor.

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Antes de salir nuevamente al mercado,  hicimos una intervención de Recuperación que consistió en pintar todo el apartamento, reparar y esmaltar en blanco las puertas, cambiar la cocina -alargándola-, cambiar el mueble del cuarto de baño e instalar una mampara de vidrio para la bañera, y cerrar la lavadora en un armario. Por supuesto, también cambiamos el resto de los muebles y lámparas.

Una vez acabada la intervención (y a falta de recibir el sofá) se fotografía, se publica y se alquila el primer día.

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Si quieres resultados diferentes, haz cosas diferentes

By | Casos de éxito | No Comments

Con unas vistas privilegiadas, se puso en alquiler porque no se vendía.

Este podría ser el resumen de la historia de este piso en el mercado: de piso en venta a piso alquilado, de piso alquilado a piso en venta, de piso en venta a piso vendido en 28 días. ¿Entre medio? Unos dos años y un home staging.

Seguro que conoces a alguien (o te ha podido pasar a ti) que queriendo vender su casa no lo consigue y la pone en alquiler .

Esa fue la primera opción para este piso, allá por el año 2016, cuando no se vendía.  Un año después, volvió a quedar vacío. Era el momento de intentar la venta de nuevo.

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Si se hubiera hecho lo mismo que en el pasado, había muchas posibilidades de que el resultado hubiera acabado siendo el mismo.

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Tras haber estado alquilado, hicimos una intervención de Recuperación que consistió en dar un repaso a desperfectos leves, limpieza (sobre todo de vidrios, cocina y baños), pintura… Lo habitual. Nada grave.

Completamos el mobiliario que quedaba con textiles, un par de cuadros, plantas, alguna maqueta de cama… y un buen reportaje fotográfico.

¿Resultado? Ya te lo anunciaba en el primer párrafo: vendido en 28 días.

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Galería de Imágenes

A todos nos gusta vivir como en las revistas

By | Energía Social | No Comments

Y a quienes van a comprar una casa, también.

Otra cosa es el día a día, el cocinar, usar los baños, la ropa pendiente de plancha, el “ya bajaré mañana la basura”, las cartas por abrir sobre la mesa, o las piezas de lego que asoman bajo las alfombras…

Por eso nos gusta ver las fotos de las revistas de decoración o el mismo catálogo de IKEA: casas “de revista”, ordenadas, con cada detalle justo en su sitio, cuartos de baño para relajarse que parecen un spa, cocinas de ensueño en las que las encimeras se ven porque no están enterradas bajo mil cosas (parece que están ahí para trabajar a gusto y hacer galletas en familia), sin tablas de planchar ni montones de ropa por recoger…

Casas de revista que no nos venden muebles sino la emoción de un estilo de vida.

Cuando vamos a comprar casa y empezamos a ver las fotos que se publican encontramos pocas casas así, “de revista” pero, ¡ah!, cuando por fin vemos una… nos falta tiempo para llamar a la inmobiliaria que la anuncia para ir a verla cuanto antes (no vaya a ser que nos la quiten). ¡Esa podría ser la casa de nuestros sueños!

Tú, que vas a vender, ¿por qué crees que con tu casa debería ser diferente? Tu casa tiene que ser “de revista” porque a todos nos gusta imaginarnos viviendo así.

Ya sé que el día a día puede ser difícil pero, si vas a vender, no te queda más remedio que hacer algo con la imagen que tu casa va a dar, tanto en los portales inmobiliarios como durante las visitas: no vendes tu estilo de vida, vendes una casa en la que el comprador ha de poder imaginarse viviendo.

Si no sabes por dónde empezar, tienes dos profesionales que pueden ayudarte:

  • los organizadores profesionales (son maestros en ayudarte a eliminar lo que  no te sirve –y que llevas años resistiéndote a tirar- y organizar lo que sí necesitas),
  • y los home stagers (maestros en ayudarte a enseñar los espacios de tu casa por encima de la decoración y los objetos que puedas tener en ellos).

Los estilistas consiguen que las casas parezcan “vividas” pero nunca, nunca desordenadas o caóticas. Los fotógrafos no llegan y disparan sus cámaras tal y como se encuentran las casas que luego publicarán en las revistas. Hay mucho trabajo detrás.

Un home stager es el estilista. Si, además, es fotógrafo inmobiliario, conseguirá que tu casa parezca “de revista”, y los compradores vendrán.

Si quieres que la imagen de tu casa en venta apetezca desde su anuncio en internet, ya sabes que puedes contar con nosotros.

Ocho beneficios del home staging

By | Energía Social | No Comments

¿Sabes todo lo que puedes conseguir con el home staging si vendes una  casa? Si lo primero te viene a la cabeza es “nada” o “gastar dinero” me va dar un poquito de sentimiento porque quienes lo hemos probado pensamos diferente…

Quienes lo ponemos en práctica (stagers y vendedores) creemos que la respuesta es “un montón de beneficios” y, sí, vas a necesitar alguna inversión pero te parecerá ridícula depués de leer el post de hoy.

Te enumero una buena lista de beneficios (ocho) del home staging y te enseño algunas fotos para que compares desplazando la barra:

-1-

Evita  las rebajas de precio.

Y si las hay, la media no supera el 3% (sin home staging podrías llegar al 20%).

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Vendes más rápido

10 meses o 38 días, tuya es la decisión (datos de la 2ª encuesta nacional del home staging de la AHSE –Asociación de Home Staging de España-)

Para un profesional, además, vender más rápido supone vender más veces. ¿Te salen los números?

-3-

Vende a precios más altos

No sólo no vas a tener que hacer rebajas sino que puedes pedir más por esa vivienda preparada con home staging (en concreto, en 2016, el 37% de las casas presentadas con home staging pudieron venderse por un 25% más de lo que se hubieran vendido sin hacer nada en ellas).

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No es caro

“Invierte un poco para ganar un mucho”. Es una filosofía muy “americana” pero es que esta gente sabe de lo que habla…

Piensa que la inversión media en home staging ronda el 1% del precio de venta (la mayoría de las intervenciones que hemos hecho en Marca de Casa hasta ahora no han llegado a ese 1%) y que lo vas a recuperar con creces.

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Produce fotografías atractivas

Y ya sabes que las fotos son el primer paso para atraer (o alejar despavoridos) a los posibles compradores.

Está en tus manos provocar filas para ir a ver esa casa que tienes en venta o quedarte sentado esperando a que aparezca algún interesado.

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Facilita la decisión de compra

El proceso de compra empieza cuando el comprador visualiza los espacios.

Una casa preparada con home staging facilita esa proyección de una vida en una casa que aún no es nuestra.

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Los compradores ven la vivienda en global

Pasando por alto algunos de los desperfectos o puntos débiles que la casa pueda presentar. El flechazo, es el flechazo.

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Toma ventaja a la competencia

La competencia es feroz ahí afuera. Hay tantas casas en venta…

Los compradores se acercan antes a las casas que parecen mejores en un mismo rango de precio. ¿Por qué deberían ir a por la peor?

Si tú tuvieras que comprar, ¿a qué tipo de vivienda te acercarías antes?  El home staging funciona. Pruébalo.

Fobias de una home stager

By | Energía Social | No Comments

Si estás por vender o alquilar tu casa, lo que te ofrezco en el post de hoy es una mini consultoría, algunas de las cosas que yo haría si me invitaras a ver tu casa para prepararla para la venta.

No voy a hablarte de cosas que dan mucho miedo pero sí de eso que le pone treinta o cuarenta años a una casa sin apenas esfuerzo y que están por todas partes, aunque no lo parezca.

Antes de seguir quiero decirte que no te lo tomes como algo personal si identificas una de estas piezas en tu casa. Son cosas mías y, sobre todo, lo que de verdad me incomoda es que están en todas partes. En todas. Como si no quisiéramos diferenciar una casa de otra.

Como home stager, parte de mi trabajo consiste en hacer de cada casa un espacio único, diferente de todos los demás que están en el mercado, y estos objetos no lo ponen fácil.

Alguno de ellos, incluso, ha estado en mi casa. Así que, créeme, no es nada personal contra ti ni contra tus gustos. Es deformación profesional y ganas de ayudar.

Fobia stager 1

Cortinas color café con leche con franjas de encajes o similares.

Me duelen más a la vista que los bandeaux que cubren los rieles. Ese color da sensación de cansado, ocupa mucho espacio, lo hace pesado. Qué decir si el color no es el natural del tejido sino que es polvo o humo acumulado…

Quítalas y cámbialas por unas cortinas blancas y lisas. Da igual el precio, no tienen que ser caras. Las de 10€ de IKEA obrarán milagros: de repente, verás cómo empiezas a respirar… igual que los posibles compradores.

Fobia Stager 2

Los lavamanos ovalados con su mueble ovalado incorporado. Están en todas partes comiendo metros y metros de superficie.

No exagero. Creo que los he visto en 9 de cada 10 pisos que he visitado.

En general, los baños en nuestro país no son enormes y ni siquiera son grandes. Y ahí está ese mueble de lavabo tragándose la mitad del espacio. ¿No te da la sensación, a veces, que desde la puerta tienes que tirarte dentro de la bañera para poder pasar al fondo?

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Quítalo. Aunque lo cambies por un lavamanos volado, sin mueble. Total, sólo serán unos días (o unas semanas, en el peor de los casos).

Piensa que puedes encontrar mueblecitos de líneas rectas, pequeños, sencillos y nada caros (menos de 60€) que le van a regalar metros cuadrados a tu cuarto de baño. Instantáneamente te parecerá que puedes bailar rock-and-roll acrobático en tu baño.

Si no sabes dónde encontrar esos chollos, pregúntame. Estaré encantada de contártelo.

Fobia stager 3

Las pantallas de lámparas de tono amarillento.

Pueden ser pantallas de pergamino o de tela. Y pueden ser amarillas originariamente o puede ser que el calor de las antiguas bombillas incandescentes o el polvo acumulado hayan convertido su color blanco original en ese amarillo que también, como las cortinas, suman años y restan espacio.

Y cuanto más grande es la pantalla, más aire parece que se come.

Cámbialas. Usa alguna blanca o, si la habitación es suficientemente luminosa, opta por algún gris claro.

Los colores fríos actualizan de golpe los ambiente, y los refrescan.

Fobia stager extra bonus

El cuadro de Buda.

Creo que es el equivalente actual al cuadro de ciervos de 1968. Está en el 80% de las casas que visito (en las que no tienen el cuadro del ciervo).

¿Por qué lo incluyo? Porque se usa en cualquier ambiente y con cualquier tipo de decoración. Da igual que el salón tenga aire provenzal o nórdico: el cuadro de Buda puede estar ahí, sin complejos, encima del sofá.

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Y tú, ¿tienes tus piezas “preferidas”?

¿Coincides con mi lista de cosas que no ayudan a vender una casa?